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租赁行情 |房企多元化突围 长租公寓行业面临调整
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国务院2019立法工作计划：拟制定住房租赁条例等法规
南京：企业博士租赁人才公寓、公共住房可享受3年租金全免
广州：广州市住房和城乡建设局发布人才公寓管理办法征求意见稿
山东：山东3类群体首次纳入住房保障 住房租赁补贴面积最高60平方米
点评：致力于降低人才的住房成本，促使后续人才住房政策成为住房体系中的重要一环
合肥：合肥市政府新通知，租房家庭子女可办理入学
朗诗绿色集团剥离长租公寓等非核心业务
点评：租购同权进一步落实 房企系力求寻找行业突破点
楼市进入白银时代之后，市场遭遇下行压力。房企陷入利润率下滑，融资难度增大的困境之中。房地产行业的种种变化，让习惯了高增长、高利润的房企开始思考转型的问题，纷纷将目光投向房地产以外的世界，希冀多元化业务助力房企主业竞争力提升。长租公寓在政策和金融市场的推动下，逐步成为房企布局多元业务的主要领域之一。
一、房企多元化背景
2008年，全球经济危机的背景下，多家房企提出战略转型和多元化，而不久后“4万亿”计划出台，房企立即回归业主。2011年“新国八条”调控政策落地，2014年行业寒冬来袭，战略转型再次成为热门话题。时间追溯到2017年，随着十九大和两会召开，房住不炒、租购并举、美好生活、乡村振兴等战略提升日程，房地产行业进入新的发展阶段。此外，经济转型、产业融合和行业渗透加剧、居民消费升级，为房企的发展提供了新方向，房企寻求新的发展模式成为必然。
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二、消费升级催生多元化服务需求
十九大报告指出，新时代我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。从物质文化到美好生活，消费者需求更加多元化、个性化、品质化。在消费升级带动下，高品质房产、智慧物业、租赁、养老、教育等服务领域均具有较大的发展空间。
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三、长租公寓成为房企布局多元业务的主要领域之一
其中，长租公寓在2018年延续了2017年的热潮，到了2019年，依旧是被各大房企多次提起的热点领域。据不完全统计，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家，可见长租公寓已成为房企布局多元业务的主要趋势之一。从目前来看，未来明确表示将会进入该领域的房企就包括中海、花样年、正荣、北辰、上实等。
现在部分企业仍处于长租公寓的尝试阶段，与此同时，不少企业已对长租公寓的规模发起了冲刺。目前房企布局长租公寓规模较大的有万科、龙湖、招商、旭辉等，此外其它企业如越华润、保利、朗诗等也都纷纷提出了追赶计划。如华润于2018年6月推出长租公寓品牌有巢，到2018年末获取2万间公寓单位，并于2020年达到10万间；保利发展的目标是2020年公寓管理规模达30万间。
随着各大房企的长租公寓规模越来越大，市场竞争也将愈发激烈。此外，由于监管空白，前期长租市场也显露出了一系列问题，如哄抬租金、租金贷漏洞、甲醛超标等。在此背景下，房企在发展中也不该一味求大，而是更要从运营上着手，从而为项目带来更多的附加价值。
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四、租赁行业面临调整，背靠大树利发展
2018年，租赁住宅行业可谓跌宕起伏、风波不断。从市场供需来看，目前各能级城市均还有较高的空置率，调查显示，一线城市还有超过15%的空置房屋，这说明租赁市场并没有出现供应短缺，整体是供求平衡的。而分城市来看，并非每个城市都适合做租赁住宅，一线城市潜在租赁人口还在400万-700万人的量级，到了二线城市，这个规模仅有200万人左右了。因此，过去整个市场容量被大大地高估了。但与此同时，租赁住宅行业又被低估了，租赁机构仍存在结构性的机会。从供应结构来看，整体并不合理，低端需求被低估。
2019年，租赁住宅行业将会面临大洗牌，只有“背靠大树”才能活下来。随着行业盈利难题凸显以及问题的日渐显现，房企长租品牌将在今年占据一定优势。随着行业集中度进一步提升，竞争愈发激烈，多元化如何做能助力房企主业竞争力提升，是现阶段需要重新审视和思考的问题。未来，各市场主体还是要以个人为主、以存量为主、以市场化为主发展，唯如此才能在行业跌宕之时不为波澜所惊。
注：部分内容整合自《中国地产多元化战略投资发展白皮书》
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